הכל על נסח טאבו

נכון לשנת 2022 כל הקרקעות במדינת ישראל רשומות במערכת ממשלתית שנקראת "מרשם המקרקעין".
במערכת זו רשומות זכויות או פעולות משפטיות, הנוגעות לזכויות הקניין במקרקעין במערכת הזאת מופיע בעצם ה"תעודת זהות" של כל נכס נדל"ן במדינת ישראל.

חשבתם פעם למה הנדל"ן הוא משאב כל כך יקר?
ראשית חשוב להבין שהמרוויחה הגדולה מעליית מחירי הנדלן היא בעצם המדינה אם זה דרך רשות המיסים (מס רכישה מס שבח) אם דרך מכירת קרקעות על ידי "רשות מקרקעי ישראל" כך שהאינטרס של המדינה שהנדל"ן יהיה יקר כי הוא מכניס לקופת המדינה הרבה מאוד כסף.

שנית יש גם את הנקודה של ביקוש והיצע..

תחשבו על זה, מקרקעין הם הרכוש החשוב ביותר, כאשר מרבית פעולות האדם
(מגורים, עסקים, חקלאות וכן הלאה) מתבצעות על גבי מקרקעין כלשהם – ולכן יש הרבה ביקוש.

ובאזורים שאין הרבה היצע והביקוש עולה, המחירים עולים ולכן המקרקעין במדינת ישראל כל כך יקרים.
פעמים רבות, רכישת קרקע \ דירה היא העסקה הגדולה ביותר שאדם יבצע בחייו וקיימת נטייה להחזיק בה למשך פרקי זמן ארוכים יחסית.

לפיכך, יש צורך גדול במערכת ממשלתית שתנהל את הקרקעות ותרשום למי הזכויות בהם, באופן כזה שהרישום יהיה מהימן ויבטיח במידה הרבה ביותר את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הזכויות במקרקעין.

כפי שאמרנו קיימת מערכת ממשלתית כזאת והיא נקראת "מרשם המקרקעין", במערכת הזו יש את המצבור של כל הקרקעות במדינה ועל כל קרקע רשום השטח שלה ומי הבעלים המדויק שלה.

כיצד נקבעת בעלות על קרקע במערכת מרשם המקרקעין?
רישום וקביעת הבעלות במערכת נעשית על פי "שיטת טורנס".

שיטת טורנס היא שיטה הנקראת על שמו של רוברט טורנס שהגה אותה בזמן שהיה מושל מדינת אוסטרליה הדרומית והחל ביישומה באוסטרליה בשנת 1858. שיטה זו היא שיטת רישום המקרקעין הנהוגה כיום בישראל.

הגורם האחראי על מערכת מרשם המקרקעין בישראל הוא "הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין" במשרד המשפטים, המפעילה תשע לשכות רישום מקרקעין אזוריות ושלוש שלוחות.

{"הידעתם?
ניתן לפנות לרשות כדי לקבל מידע על נכס ללא הוכחת בעלות עליו, הפנייה יכולה להיעשות בצורה המקוונת אך היא כרוכה באגרה של מספר שקלים."}

שאובי, איך עובדת שיטת טורנס?
טוב ששאלתם..

שיטת טורנס מבוססת על שלושה עקרונות:

1. עקרון השיקוף – מסמך 'טאבו' המשקף באופן מדויק ומושלם את העובדות העדכניות לגבי מקרקעין מסוימים. הן פרטי בעלי הזכויות והן גבולות המקרקעין ושטחם מתועדים במרשם המקרקעין.
   
   בכל יחידת מקרקעין מתבצעת מדידה לפי גושים וחלקות, המבוססת על קבוצת מספרים המציינת את מיקומו של גוף במרחב כלשהו. [שזה עובד ממש כמו הקווים על פני מפת כדור הארץ..]
   
   לאחר שאדם קונה קרקע \ דירה ומבצע תהליך חוקי להסדר לרישום מקרקעין, מערכת מרשם המקרקעין יודעת לרשום על כל יחידת מקרקעין את זכויותיו של הבעלים על המקרקעין.
   
   
   
   

זה הוא התהליך של הסדר זכויות במקרקעין.
אופן ביצוע תהליך ההסדר קבוע בחוק. מקרקעין שעברו תהליך זה הם "מקרקעין מוסדרים."

2. עקרון סופיות המרשם – עיקרון זה קובע שהרישום בטאבו הוא סופי וחותך.
   אדם אינו זקוק לאף מסמך, פרט לנסח הטאבו, כדי לדעת מי הוא בעל הזכויות במקרקעין,
   חד וחלק. עצם הרישום בטאבו הוא היוצר את הזכויות במקרקעין.
   
   בהגדרה, זכויות שלא נרשמו בטאבו הן זכויות שכלל אינן קיימות כזכויות קנייניות.
   רק בנסיבות מסוימות, הנקבעות בדין, מתקיימים חריגים לכלל זה. כך לדוגמה: זיקת הנאה מכח השנים אינה טעונה חובת רישום, אולם המעוניין ברישומה, רשאי לעשות כן.
   
   
3. עקרון השיפוי – עיקרון זה אומר שהמדינה, שהיא המנהלת את מרשם המקרקעין, אחראית כלפי מי שעשוי להיפגע מטעויות במרשם. לדוגמה, אם נרשם שטח לא נכון של המקרקעין או אם מי שנרשמו בטאבו כבעלי זכויות אינם הבעלים הנכונים שהיו צריכים להיות רשומים כדין (כגון עקב תרמית או תקלת מחשב), על המדינה לפצות את מי שנפגע מהטעות.

במדינת ישראל משתמשים בשיטה זו כיוון שהבריטים ששלטו כאן לפני הקמת המדינה כבר השתמשו בה לפנינו ואז אנחנו המשכנו להשתמש בשיטה בגלל היתרונות שלה.

מה היתרונות של השיטה הזו?

• עקרון סופיות המרשם מקדם חיי מסחר תקינים ונוחים.
  מי שמסתמך בתום לב ובתמורה על הרישום בטאבו יקבל לידיו זכות תקפה, אפילו אם נפל פגם בשרשרת ההעברות הקודמות של המקרקעין.
• המקרקעין עברו מיפוי קדסטרי שמבטיח רישום מדויק ביותר של הגבולות ושל שטח המקרקעין.
• הרישום המדויק מקטין באופן משמעותי סכסוכים על גבולות מקרקעין.
• הרישום מבטיח את זכויות הבעלים גם אם הם לא נוכחים במקרקעין.
  רק בעל הזכות במקרקעין יכול להעביר את זכותו.

{"הידעתם?
לשכת רישום המקרקעין נקראה בתקופת השלטון העות'מאני בשם הטורקי טאפו (בוטאה בערבית טאבו), כינוי המקובל עד היום. תהליך הסדרת המקרקעין החל באמצע המאה ה־19, ונמשך בתקופת המנדט הבריטי ובמדינת ישראל."}

שאובי, תגידו מה היה כאן לפני שהבריטים שלטו?
שאלה פשוט מצוינת, תודה ששאלתם!

בקצרה, כפי שידוע, הבריטים כבשו את הארץ מהעות'מאניים [טורקיה כיום] ובמרבית תקופת השלטון העות'מאני בארץ ישראל לא היה רישום מסודר של קרקעות והבעלות עליהם כיוון שהם לא נהגו על פי שיטת טורנס.

חלק מעסקאות המקרקעין של מוסלמים ושל אחרים נרשמו בבתי הדין השרעיים. [בית דין דתי הלכתי של מוסלמים]. העברת קרקעות בין בעלים נעשתה בדרך של העברה פרטית, באמצעות שטר קניין.

החל מהמאה ה־18 החלה התעניינות בינלאומית נרחבת בארץ והחל תהליך של הגירה, יסוד יישובים חדשים וגידול אוכלוסייה, דבר שהצריך קניית קרקעות ודרש את הסדרת נושא רישום הבעלות על הקרקע.

בשנת 1858 נחקק על ידי השלטון העות'מאני "חוק הקרקעות העות'מאני," שהיה בן 132 סעיפים.
חוק זה התבסס בעיקרו על משפט הקרקעות השרעי, אך הושפע רבות גם מחוקי קרקעות אירופאים מקבילים.

חוק זה עמד בתוקפו בישראל קרוב ל־110 שנה (להוציא שינויים שנעשו במסגרת חוקים וצווים אחרים במהלך השנים), עד חקיקת "חוק המקרקעין" בשנת 1969 שביטל את חוק הקרקעות העות'מאני באופן סופי.

עם זאת, לצערנו ביהודה ושומרון עדיין עומד החוק העות'מאני בתוקפו כבסיס לדיני המקרקעין באזור, בכפוף לשינויים שנערכו בהמשך בחוק הקרקעות המנדטורי, הירדני, ובצווים שפורסמו על ידי המנהל האזרחי.

גם השם 'טאבו' הגיע מתקופת השלטון העות'מאני, בשם הטורקי הוא נקרא 'טאפו' (בערבית טאבו),
כינוי המקובל עד היום.

"{הידעתם: מדינת ישראל ירשה מהשלטון הבריטי קדסטר מודרני ומתקדם, אך חלקי, שלא כלל את כל הקרקעות בשטחה של המדינה. במהלך השנים נמשכה עבודה זו, אך טרם הושלמה. נכון לשנת 2009, כ־95% מהקרקעות במדינת ישראל עברו תהליך הסדרה, כ־4% נמצאים בתהליך הסדרה, וכ־1% טרם עברו כל הסדרה}"

כיצד מתבצעת כיום עסקת מקרקעין?

העברת הבעלות על המקרקעין נעשית באמצעות מכירתם.
בנוסף לכך, ישנן עסקאות נוספות במקרקעין, המקנות זכות שימוש בנכס בלא העברה של הבעלות.

שכירות במקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מוגבלת,
כאשר שכירות מעל לתקופה של חמש שנים נקראת 'חכירה', ושכירות לתקופה שמעל לעשרים
וחמש שנים נקראת 'חכירה לדורות.'

השלמתה של עסקת מקרקעין, כגון עסקה למכירת בית הנמצא בבנייה, עשויה להימשך זמן רב.
להגנת זכויותיו של הקונה בעסקה כזו משמשת 'הערת אזהרה', הנרשמת במרשם המקרקעין ומציגה התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין, לעשות במקרקעין עסקה.

לרישום הערת אזהרה שתי מטרות:

1. להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.
   
   
2. למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א' או ללא קבלת צו מבית משפט.
   
   
   

בהערכת שוויו נכס מקרקעין, כבסיס לעסקה בנכס זה או לשם ביטוחו עוסק שמאי מקרקעין.

{"הידעתם?

לעסקה במקרקעין אין תוקף ללא חוזה בכתב."}

זוכרים שדיברנו על האינטרס של המדינה שהנדל"ן יהיה יקר כי הוא מכניס לקופת המדינה מלא מיסים.
כעת בואו נבין איך המדינה מרוויחה מיוקר המקרקעין..

מיסוי המקרקעין במדינת ישראל כולל מגוון מיסים הייחודיים רק למקרקעין.
עיקר המיסים מנויים ב"חוק מיסוי מקרקעין", אולם ישנם מיסים נוספים שאינם מנויים בו ובתוכם ארנונה עירונית, היטל השבחה ותשלומי חובה למימון תשתיות פיתוח.

בקיצור, הנה המיסים שבגללם האזרח הישראלי משלם המון על ההתגוררות בארץ ישראל:

1. מיסים עירוניים:

המס העיקרי המוטל על מקרקעין על-ידי הרשויות המקומיות הוא הארנונה.
כל אזרח במדינת ישראל משלם ארנונה על כל שניה שהוא רשום במערכת מרשם המקרקעין כבעל זכויות על מקרקעין.

מדובר במס מוניציפלי שנגבה על-מנת לממן את פעילות העירייה ואת שירותיה.
ישנם שני סוגים עיקריים של ארנונה: ארנונים למגורים, וארנונה לעסקים.

{"הידעתם: שיעור גביית הארנונה הוא נמוך במגזר הערבי בכלל, וביישובים הבדואים בפרט. אבל במקרה של המועצה האזורית אבו בסמה בנגב, המועצה מעולם לא גבתה ארנונה מהעסקים ומהתושבים ב-11 מיישובי המועצה, שבהם מתגוררים כ-50 אלף תושבים – למרות התערבות בג"ץ בעניין."}

2. מס שבח ורכישה:
   ההוראות המרכזיות על מיסוי מס שבח ורכישה נמצאות ב"חוק מיסוי מקרקעין".
   שיעור מס הרכישה על נכס שאינו דירת מגורים כמו חנות/משרד וכדו' הוא 6%.
   שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים על ידי יחיד שזו דירתו היחידה, מדורגים: עד מדרגה ראשונה, שיעור המס הוא ‎0%; המדרגה השנייה כבר מחויבת בשיעור מס של 3.5%; המדרגה השלישית – 5%; הרביעית – 8%; והאחרונה – 10%.

שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים שנייה והלאה מחייב ב-8% תשלום מס רכישה.

מס שבח, הוא מס המוטל על מוכר המקרקעין, והוא מבקש למסות את רווח ההון ממכירת המקרקעין.

לבעלי דירת מגורים יחידה קיים פטור מתשלום מס שבח, אך לבעלי דירה שנייה ואילך יחויב בעל הנכס במכירת הדירה בתשלום מס שבח – 25% משווי הרווח בנכס. הווי אומר – הפער בין תשלום ששילם המוכר בזמנו בעת קניית הדירה, לבין המחיר שיקבל עתה המוכר במכירת הדירה.

3. מס מכירה:
   מס מכירה היה מס שנגבה על ידי רשות המיסים בישראל בעת מכירת מקרקעין (למעט דירת מגורים) ושיעורו 2.5% משווי הנכס.

על המס נמתחה ביקורת משום שהכנסות המדינה ממנו היו נמוכות והוא יצר עיוות בכך שגם מי שהפסיד ממכירת נכס שילם את המס. ולכן כיום המס מחושב לפי "מס שבח" כפי שנכתב בסעיף הקודם.

4. מס רכוש:
   מס רכוש באופן כללי הוא מס המשולם כאחוז משווי הרכוש בכל תקופת זמן.
   במקרקעין, החוק מגדיר מס רכוש על קרקע פנויה שאינה קרקע חקלאית.
   בעבר, נדרש היה לשלם כ-2.5 משווי הקרקע לכל שנת מס. ואולם, ביום 1.1.2000 הועמד שיעור המס על 0%, ומכאן שאין מחייבים נישומים במס רכוש משנת 2000 ואילך. למרות זאת, יש להמציא אישור על תשלום מס רכוש לצורך השלמת עסקאות מסוימות במקרקעין.

"{הידעתם: לצורך הרחבת דירה יש לקבל הסכמתם של 75% מהדיירים בבית משותף. במקום זאת, ניתן גם להשיג רוב של שני שלישים מבעלי הרכוש המשותף. בבניית תוספת ממ"ד ניתן להסתפק ב-60% מהדיירים.}"

כעת כשאנו יודעים כיצד עובדת מערכת מרשם המקרקעין, איך נקבעה הנוסחה של שיטת טורנס שעל פיה עובדת מערכת מרשם המקרקעין ואיך כיום סוגרים עסקאות נדל"ן הבנו שמקרקעין הם הליך משפטי מורכב.
צריך לבחור את העו"ד שילווה את התהליך מא' ועד ת' בהצלחה.

משרד עורכי דין שאובי, יעניק לכם את כל העזרה הנדרשת וייצג אתכם באופן המקצועי ביותר,
בכדי לסגור עסקאות מקרקעין כשאתם מחוזקים.

צרו קשר עם שאובי משרד עורכי דין, וקבעו פגישת ייעוץ עוד היום.